２０１２年から続いた異次元の金融緩和政策「アベノミクス」が２０２３年の日本銀行への植田総裁の就任によって順次終わりを見せ、最近は変動金利や固定金利などが少しずつ上がり始めております。
現在、住宅ローン等で家を購入している方々には影響は少ないかもしれませんが、それでも金利上昇の影は確実に広がりを見せています。

弊社では居住用のマンションや土地などは基本的には扱いませんので詳しいわけではございませんが、やはり皆様が考える不動産のメインとは居住用の不動産だと思いますので、動向はやはり注視しております。

弊社のメインは自社物件の管理となりますが、同時に店舗や事務所などの商業系ビルの売買仲介も行っております。
今回は、どのような方々に商業系ビル投資が合っていると私が考えているのか少し触れたいと思います。
 

まず初めに商業系ビルは高いです。
ピンキリではありますが、２～３億円以上は最低予算としてとらえていただきたいと思います。
もちろんそれ以下というのがないことはないですが、リターンがどうしても少なくなりますのでその価格で検討したいというのであれば投資用マンションや投資用アパートをメインに検討したほうがよろしいでしょう。
 

「何を重要視して不動産投資を行うのか」

１番に考えなければなければならないのは「収支」です。

不動産投資を行ううえで思い浮かべるのが多いのが「相続税対策」ではないでしょうか。
タワマン節税で相続税対策をしませんかという不動産営業マンの話を聞いて購入されたという話は枚挙にいとまがありません。
このタワマン節税は不動産の購入価格と不動産評価額による乖離を利用して相続税額を下げるという手法です。
近年、タワマン節税にメスを入れる形をとり以前より効力は弱まりました。

では、「商業系ビル」は相続税対策として購入するものでしょうか。
私自身は相続税対策として購入するべきではないと考えております。
そもそも相続税対策を狙ってただただ高額な不動産を購入することは得策ではありません。

相続税対策として購入する場合、借入金額は増やした方が良いです。
ですが、借入金額を多くして不動産評価額との乖離を多く作る方が良いというのは先程も少し触れたと思います。
ですが、借入金額を多くした場合に投資不動産の運営は果たしてうまくいくものでしょうか。
借入を起こす場合、当然ですが金利が発生いたします。
もちろん居住用の物件ではありませんから住宅ローンは使用できません。
事業用の物件ですと金利は大体２％前後くらいになる可能性があります。
２％前後の金利で自己資金をほとんど投入せずに物件を購入した場合、手残りはほとんど残らない、むしろ赤字を垂れ流し続けることになるでしょう。
これでは何を目的に投資不動産を購入したのでしょうか。
投資不動産を購入する場合はやはり収支を１番に検討するべきだと思います。
収支を考える中で付随的に税金の対策にもすることができたと捉えるべきではないでしょうか。

 

「何も目的に不動産投資を行うのか」

相続税や法人が減価償却費を見込んでの不動産投資でなければなぜ不動産投資を行うのでしょうか。
答えの一つとして「セーフティネット」ではないでしょうか。

セーフティネットとはあらかじめ予想される危険や損害等の被害を回避したり最小限に抑えるためのしくみです。

はっきり申し上げて減価償却費を見込んでの投資不動産の購入はオススメしません。
もし減価償却目当てで商業系不動産投資を行いたいと弊社にお問い合わせをいただいたとしてもお断りさせていただく可能性が高いです。
理由として商業系不動産は基本的に鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築されたものが多く、そのため耐用年数も木造で建築されたものより長くなります。
そのため、減価償却にかかる期間も長く多額の金銭を支払った割に効果が薄いためです。
利益の圧縮が目的でしたら他の良い方法がたくさんあるはずです。

少し話が逸れましたが、セーフティネットは日本語で「安全網」です。
世界では何年、何十年に一度恐慌が訪れます。
つい最近までもコロナ禍で世界中の経済がストップしました。
コロナ禍中、もしくはその後に倒産した企業は数多くあります。
その企業が何もしてこなかったからというのはないでしょう。
懸命に努力をされ、それでもそう決断せざるを得なかった企業が大半であると思います。
その前にもリーマンショック事件などがありました。
そういった未曽有の大危機や新たに事業拡大を目指すうえでの安全策の１つとして不動産投資があるのではないかと思います。

不動産収入で従業員やご自身の給料を守りながら本業に力を入れていくことや新たに事業を拡大するために機材を追加もしくは新しくするために所有していた投資不動産を売却して手元のキャッシュを増やしていく方法もあります。
こういった収入を増やしながら、新たな事業のために備えたり、万が一、事業が上手くいかなくなってきても現金を確保する方法になる。
そういったような意味で不動産投資は「セーフティネット」ではないかと私は考えております。

少し話が長くなってしまいましたのでこの辺で。
また続きを次回書いてみようと思うます。