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店舗ビルを相続した方へ

ビルの相続税額は固定資産税の評価額に大きく依存し、高価な物件ほど相続税も高額になりがちであることをご存じでしょうか。
相続によって店舗ビルを所有することになった方は、相続税の計算と節税対策に特に注意が必要です。

「ケントラスト」では、横浜・川崎・東京23区を中心としたエリアで店舗ビルの相続に関する総合的なサポートを提供しています。

ビルの相続で考えるべきこと

相続税の計算は、ビルの固定資産税評価額に基づき、土地と建物の価値を割り出して行われます。高価な物件ほど相続税も高くなるため、小規模宅地等の特例や相続時精算課税制度を利用するなどの節税対策が重要です。

詳しくは国税庁「相続時精算課税の選択」から確認できます。

相続したビルの管理方法には、「売却して現金化する」「資産価値を向上させて収益化する」という2つの選択があります。まずはどちらを選ぶべきなのか、物件について把握したうえで考慮しましょう。また、賃貸人としての義務や遺産分割方法についても検討が必要です。相続に際しては、これらの点を総合的に考えて適切な対策を講じることが求められます。

ビルを相続した際の問題点

ビルの相続は、見た目以上に複雑な問題を抱えています。
相続人は、多額の管理費、高額な解体費用、そして古いビルの売却の難しさという大きな課題に直面することになります。
まずは相続に関する問題を理解し、適切に対処することが資産を最大限に活用するためのポイントです。

多額の管理費が発生

相続したビルの維持には、多額の管理費がかかります。日々の清掃から設備の定期的な点検、必要に応じた修繕まで、これらのコストはビルの収益だけでは賄えないことも少なくありません。相続人は、相続したビルの維持管理費用の実態を把握し、資産管理の計画を立てる必要があります。

解体費が数千万円かかる

古いビルを相続した場合、解体には莫大な費用が必要となることを把握する必要があります。また、有害物質の除去が必要な場合、解体費用はさらに跳ね上がり、相続人の負担は重くなります。

解体費用の見積もりを事前に取り、相続資産の計画的な管理や活用策を検討することが重要です。

古いビルだと仲介での売却が難しい

市場価値の低い古いビルは、売却が一筋縄ではいかないことがほとんどです。買主を見つけるまでに時間がかかるうえに、その間の維持費用は相続人の負担となります。古いビルの有効活用方法や売却以外の選択肢を模索することも、賢明な選択といえるでしょう。

ビルの相続税と計算方法

ビルを相続する際には税金計算が必要ですが、非常に複雑であるため理解するのは困難です。以下では、土地と建物の価値を評価し、最終的な相続税額を導き出すための4つのステップをご紹介します。

STEP1土地の評価額を割り出す: 土地の相続税評価額の計算は、土地が位置する地域の路線価や公示価格をもとに行われます。これらの価格は国税庁によって公開されており、土地の正確な面積と関連する価格を掛け合わせることで土地の評価額が算出可能です。

土地評価額は相続税の基礎となるため、正確な計算が求められます。土地の特性や周辺環境も評価に影響を与えるため、十分に考慮しましょう。

STEP2建物の固定資産税評価額を調べる: 建物の固定資産税評価額は、その建物の構造・用途・築年数などに基づいて市町村が定めるものです。この評価額は建物の市場価値とは異なり、税金計算のために用いられる特別な価格です。

建物の評価額を正確に把握することで、相続税計算の精度を高めることができます。建物が商業施設や住宅としての機能を持つかどうかによっても評価額は変動します。

STEP3課税総額を計算する: 課税総額の計算では、土地と建物の評価額を合計し、そこから法定の基礎控除額を差し引きます。基礎控除額には、一定額の基礎控除と相続人の数に応じた控除が含まれます。

課税総額は、相続税が課される財産の総額を示し、相続人が納めるべき税金の基準です。相続財産の全体像を把握し、適切な控除を適用することを心がけましょう。

STEP4相続税額を計算する: 最終的な相続税額は、課税総額に対して適用される税率によって決定されます。この税率は、相続財産の総額が大きくなるほど高くなる段階的な税率が適用されるのが特徴です。

相続税の計算時は相続人ごとの法定相続分を考慮し、それぞれの相続人が負担すべき税額を算出します。相続税額を算出するには相続財産の詳細な評価と正確な税率の適用が必要になるため、個人で計算するのは困難です。

相続税対策について

相続税対策は、資産を効率的に次世代に移転するために重要です。
特に不動産などの高価な資産を持つ場合は、適切な対策を講じることで相続税の負担を大幅に軽減することが可能です。
以下では、相続税対策として有効な「資産組み換え」「相続時精算課税制度の利用」そして「生前贈与」について解説します。

資産組み換え

資産組み換えは、相続税の評価額が高い資産を評価額が低い別の資産へと組み換えることによって、相続税の負担軽減を目的としています。たとえば、高額な不動産を売却してその資金を相続税評価額が低い金融商品に投資することで、相続時の税額を減らすことが可能です。資産組み換えは、資産の流動性を高めると同時に相続税の節税にもつながります。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度は、特定の条件を満たす相続人が相続する資産に対して一定期間内に限り、相続税の課税を猶予または軽減する制度です。この制度を利用することで、相続税の負担を軽減しつつ資産のスムーズな移転を実現できます。特に、事業用資産や小規模宅地等に適用される特例は、相続税対策として非常に有効です。

生前贈与で特定の人物に
ビルの権利を取得させる

生前贈与で特定の人物にビルの権利を取得させる

相続時精算課税制度を利用できない場合でも、生前贈与を活用することで節税を図ることができます。生前贈与は、相続発生前に資産を特定の人物に移転することで相続税の基礎となる資産額を減少させる方法です。

特に、毎年の贈与税の基礎控除額を利用して計画的に贈与を行うことで、相続税の総額を軽減することができます。生前贈与の活用は、資産の早期移転を考えている場合に有効です。

相続したビルは売却がおすすめ

相続したビルの処分にはいくつかの選択肢があり、その中でも売却は一般的に推奨される方法です。
しかし、売却方法には状況に応じてさまざまな選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。
相続したビルの売却を検討する際には、以下の方法を考慮することが重要です。

直接売却	ビルを直接、個人や企業に売却する方法です。売却価格や条件を直接交渉できるメリットがありますが、適切な買い手を見つけるまでに時間がかかることがあります。
不動産会社を通じた売却	不動産会社を介してビルを売却する方法です。不動産会社が買主を探すため、売主は自分で買主を探す手間が省けますが、仲介手数料が発生します。
競売やオークション	ビルを競売やオークションにかける方法です。短期間で売却が可能な場合もありますが、市場価格よりも低い価格で売却されるリスクがあります。
買取専門会社による売却	買取専門会社にビルを直接売却する方法です。迅速な売却が可能ですが、市場価格よりも低価格での買取となる可能性があります。

相続したビルは早めに対処を。
ケントラストではご相談を承っています

相続したビルは早めに対処を。ケントラストではご相談を承っています

不動産の相続は、早急に適切な対応をすることが重要です。特に店舗ビルのような大きな資産を相続した場合、税金の問題・維持管理の負担・将来計画の立案など、早期に検討を始める必要があるでしょう。ケントラストでは、不動産業界における20年以上の実績と専門知識を活かし、相続した不動産の最適な処理方法について総合的なアドバイスを提供しています。

相続したビルの売却を検討している場合、市場価値の正確な把握や売却時の税金対策、適切な売却タイミングの判断など、専門的な知識が必要です。当社では、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案します。相続したビルの対処に迷われている方は、ぜひ当社までご相談ください。

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