目次

1. はじめに

2. 空き室ビルを購入するメリット・デメリット

   • 空き室ビルのメリット

   • 空き室ビルのデメリット

3. すでに入居しているビルを購入するメリット・デメリット

   • すでに入居しているビルのメリット

   • すでに入居しているビルのデメリット

4. どちらを選ぶべきか？

5. まとめ

1. はじめに

店舗ビルの購入を検討する際、「空き室のビルを買うべきか？それともすでに入居しているビルを買うべきか？」という疑問を持つ方は多いでしょう。
どちらにもメリット・デメリットがあり、投資目的や運用方針によって最適な選択肢は異なります。

本記事では、空き室ビルとすでに入居しているビルのそれぞれの特徴を比較し、どのような投資戦略に適しているのかを解説します。

2. 空き室ビルを購入するメリット・デメリット

空き室ビルのメリット

① 自由なリーシング戦略が可能

購入後、自社の戦略に合わせたテナント誘致が可能です。例えば、周辺市場の動向を見ながら最適な賃料設定を行うこともできます。

② 用途変更やリノベーションがしやすい

テナントがいないため、大規模なリノベーションや用途変更をスムーズに進めることができます。

③ 契約トラブルがない

既存のテナントがいないため、前オーナーの契約条件を引き継ぐ必要がなく、契約上のリスクを最小限に抑えられます。

空き室ビルのデメリット

① 収益化までに時間がかかる

入居者募集（リーシング）が完了するまで賃料収入が得られないため、キャッシュフローが安定するまで時間がかかる可能性があります。

② 金融機関の評価が低くなる可能性

空室率が高い物件は収益性が不透明なため、金融機関の評価が低くなり、融資条件が厳しくなることがあります。

③ テナント募集コストがかかる

仲介手数料や広告費など、新たにテナントを誘致するためのコストが発生します。

④ 想定賃料で埋まらないリスク

計画通りの賃料や入居率を達成できない可能性があるため、収益計画に余裕を持った資金計画が必要です。

3. すでに入居しているビルを購入するメリット・デメリット

すでに入居しているビルのメリット

① 即時収益化が可能

購入後すぐに安定した家賃収入を得られるため、キャッシュフローが確保しやすい。

② 金融機関の評価が高い

すでに賃貸契約がある物件は収益性が明確なため、金融機関の評価が高く、融資を受けやすい。

③ リスクの見通しが立てやすい

既存テナントの契約内容や過去の支払い実績を確認できるため、収益リスクの把握がしやすい。

④ リーシングコストが不要

テナントがすでに入居しているため、募集広告費や仲介手数料がかからない。

すでに入居しているビルのデメリット

① テナントの賃料が低い場合、改善が難しい

既存の賃貸契約が長期固定されている場合、市場賃料より安くてもすぐに値上げできないリスクがある。

② 用途変更や改装の自由度が低い

テナントの意向や契約内容によって、大規模なリノベーションや用途変更が難しいことがある。

③ 契約の引き継ぎリスク

前オーナーの契約内容をそのまま引き継ぐため、不利な条件の契約を抱える可能性がある。

④ テナントの退去リスク

購入時点で安定していても、主要テナントが退去すれば収益性が急激に悪化する可能性がある。

4. どちらを選ぶべきか？

空き室ビルとすでに入居しているビル、それぞれにメリット・デメリットがありますが、選択のポイントは以下の通りです。

✅ すぐに安定収益を得たい場合

👉 すでに入居しているビルが有利

• 購入直後から収益を確保できる

• 金融機関の融資を受けやすい

✅ 長期的な資産価値向上を目指す場合

👉 空き室ビルが有利

• 自由なリーシング戦略が可能

• 物件の改装や用途変更がしやすい

どちらを選ぶべきかは、投資目的や資金計画次第です。
購入を検討する際には、想定する賃料収入・テナントの安定性・修繕コストなどをシミュレーションすることが重要です。

5. まとめ

店舗ビルの購入において、空き室ビルとすでに入居しているビルのどちらを選ぶかは、投資戦略によって異なります。

• 短期的に安定収益を求めるなら、すでに入居しているビル

• 長期的な収益改善や資産価値向上を狙うなら、空き室ビル

購入前には、テナント契約の内容や市場環境をしっかり分析し、自身の投資計画に最適な物件を選ぶことが大切です。

あなたの投資戦略に合ったビル選びを進めてみてください！