不動産の買い時・売り時はいつですか？

この仕事をしているとよくそういった質問を友人から投げかけられることがあります。

答えは１つです。

「わかりません」

というのも、不動産を売りたい・買いたいというのはその人自身が考えるようになって初めて発生するからです。
ただ、皆さんが考えているような答えでないこともわかっています。
そこで「私自身が収益不動産の売買に対してどう考えているのか」、についてを今回のテーマにしたいと思います。

まず初めに不動産を買いたい・売りたいはコントロールできないと先程触れましたが、同様に皆さん一人ひとり自身が買いたいと感じる物件がすぐに出てくるかというと出てくることは本当に稀です。
ほぼないといっても過言ではないでしょう。
なのにいざ「買いたいなぁ」と考えるようになってから探し始める。
これではなかなか本当に買いたかった物件にはたどり着けません。
物件の条件もそうです。
価格はこれくらいで、立地はここ限定で、大きさは〇坪以上〇階以上で…本当に取合いです。
みんなが求めている物件はやはり価格も高くなります。
需要があるのですから当たり前ですよね。

店舗ビルの収益不動産を買う際の3つのポイントを提案します。

1．しっかりとした計画を立てる

収益不動産の売買は居住用不動産より熾烈です。
理由は居住用不動産より場所が限られるからです。
もしあなたが収益不動産（店舗ビル）の購入を検討していたとして、利回りの低い駅前の物件と利回りの高い住宅街にポツンとある物件を紹介されたらどちらを購入したいと思いますか。
利回りの低い駅前の物件を選ぶ方が多いと思います。
利回りが高い方が良いじゃないか！　と考える方もいらっしゃると思います。
ですが、長い目で見たときに駅前の物件の方が収益を生んでくれる可能性が高いからです。
やはり駅前ですから借りたい方の競争力があります。
物件の新陳代謝も活発に行われたり賃料のバリューアップを見越したり売却の際にも値崩れをそこまで心配しなくて良い可能性があります。

対して利回りの高い住宅街にポツンとある物件の場合、やはり今の店子が出て行った場合を考えなくてはなりません。
次の店子がなかなか決まらない、決まったけど賃料を低く設定するしかなく、収益性が下がって売却するしかなくなった。
そのようなリスクと隣り合わせとなります。

利回りは一過性のものですので、重要ではありますが利回りだけで物件を決めずに物件の素性（立地・現状の賃貸状況など）に注意を持ちましょう。

そのうえで、予算やエリア・何年ほど物件を所有する予定かを決めましょう。
弊社では不動産の利益の最大化するために物件ごとにシミュレーションを行うことができます。

２．売買を行うのは長いスパンで検討する

不動産の購入や売却はすぐにはできません。
もちろん物件を購入する・売却するという行動だけでしたら行うことはできます。
せっかく探していたエリアで物件が出てきたのに自己資金が足りず銀行にNGを出されてしまった。
というのはやはり悔しい思いが残ると思います。
不動産の購入には銀行からの借入は多くの方には必要不可欠になると思いますが、いまはかなり条件が厳しくなってきているのも事実です。
不動産をゆくゆくは購入したいという思いがあるのであれば、メインバンク等に事前に相談しておくことをおススメします。
やはり物件を決めてから相談したのでは遅い場合があります。
私自身も一度、相談をしている間に売れてしまって後悔をした経験があります。
正直言えば、今でも引きずっていますのでやはり購入したいという意思は伝えておくのが良いと思います。
それと同時に自己資金を貯めておくのが良いでしょう。
自己資金を貯めるというのはやはり痛みを伴います。
売上を増やしつつ会社の無駄を減らすことをしないとなりませんし、その分納める税金は増えます。
正直言えば、ジレンマとなりますが不動産を購入する上ではその点の覚悟が必要です。

売却するうえでもタイミングが重要です。
売却をして不動産の運営を止めるのでしたらタイミングは重要ではなくなるかもしれません。
ただ、売却したうえで新たに物件を購入するときは同じ期で行うことがベターです。
そうすることで払う税金の圧縮にも繋がります。
新しい物件も探しつつ売却を行うのですから、売却ありきで考えている仲介業者にも気をつけましょう。
二人三脚で考えられる仲介業者を見つけることも重要です。
その点はおまかせください。

３．売ったら終わり・買ったら終わりではない

売却した物件に利益があった場合は譲渡益という形で税金がかかります。
個人でしたら大まかにいえば買った価格＋諸費用と売却価格＋諸費用の差異に利益が生じていればそこに税金がかかります。
しかし、法人の場合は大まかに言えば売却した価格と不動産簿価の差額が利益として計上されます。
もちろん通常の企業活動の利益との合算ですから何も対策をしなければ税金はかなりの額となるケースが多いです。
売却をする理由は様々ではあると思いますが、不動産の買替であるならば、売買を同時並行で行うのは重要であると私は感じております。
弊社ではそのようなケースでも対応をすることができます。

購入した後も重要です。
むしろ購入した場合はその後、運営をしていかなければならないためより重要となります。
収益不動産は最後売却して初めて利益の確定となります。
所有している間の管理がずさんであったり、新しい店子になったとして賃料を従来よりも低く設定して貸し出さないように注意が必要です。
そのためにも店舗や事務所などの賃貸に強い不動産会社に任せることが重要です。
弊社でも新しい店子探しやアドバイス、収益不動産に精通している不動産管理会社の紹介などを行っております。